На фоне строительного бума в Москве и Подмосковье, громогласных деклараций Правительства РФ по федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 г. складывается иллюзия скорого наступления жилищного счастья.

Но, в реальности за 2003 год цены на жилье в Москве выросли в среднем на 30-35% и стали достаточно существенными даже для среднего класса г. Москвы. Тем не менее, на фоне банковского кризиса, тянущегося последние пару лет и нашедшего своё разрешение в последнее время, пробуксовки пенсионной реформы с её ПИФами, и пр. можно сделать вывод, что сегодня самый выгодный способ вложения денег — покупка недвижимости.

Но желание купить поскорее — ни в коем случае не повод для пренебрежения элементарными правилами безопасности. Какие документы, кроме своих собственных, должен показать хозяин квартиры будущим покупателям? Это может быть: договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону, свидетельство о праве на наследство по завещанию. Юристы называют их правоустанавливающими, так как это документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Вообще-то видов правоустанавливающих документов больше двадцати.

Все перечисленные документы относятся к квартирам, которые уже, как говорится, переходили из рук в руки. На юридическом языке такие документы называются вторичными.
Первичные документы — это свидетельство о праве собственности на квартиру и договор передачи, полученные при приватизации.

Пакет документов, необходимых для продажи квартиры, достаточно объемный. В каждом конкретном случае определенному правоустанавливающему документу должны соответствовать те или иные справки либо другие дополнения. Одного беглого взгляда на них недостаточно даже для оценки комплектности пакета, не говоря об их подлинности и анализе «неявной истории» квартиры.
Если продавца настораживает намерение покупателей провести экспертизу документов — это подозрительно. Для покупателя есть серьезный риск приобретения так называемой «грязной» квартиры, в которой помимо прописанных в данный момент жильцов имеют право проживать еще какие-либо персонажи. Хуже бывает, когда такие лица появляются из предыдущей истории квартиры и по предъявленным документам их установить невозможно.

Перспектива вложить в покупку немалые деньги и впоследствии их потерять вряд ли может кого-то обрадовать.

Другой вариант купить квартиру в новостройке.

Если Вы хотите улучшить свои жилищные условия, но не имеете на руках необходимой суммы и можете подождать 1,5 - 2 года, безусловно, лучше купить квартиру на стадии строительства. Она и обойдется дешевле процентов на 15, и значительно вырастет в стоимости к моменту заселения. Так что, если передумаете, можете продать недвижимость с существенной выгодой для семейного бюджета (такой вариант используют многие «так называемые серые дилеры»).

Доля жилья, которое приобретается с целью последующей продажи, по оценкам экспертов составляет существенную часть от общего числа предложении на рынке недвижимости.

Сегодня покупка квартир по договорам инвестирования на начальной стадии строительства с последующей переуступкой права собственности привлекает многих. Приобретение жилья на этапе строительства позволяет получить прибыль благодаря двум факторам. Во-первых, цена приобретенных по договору инвестирования квадратных метров растет по мере готовности жилья. Разница в стоимости жилья на начальном этапе строительства и после сдачи дома Госкомиссии может составлять до 50%. Во-вторых, в условиях активного роста рынка доходность инвестирования новостроек растет за счет общего повышения цен на недвижимость, то есть может составлять 15-45 % в год.

С точки зрения инвестиций вложения в новостройки остаются, безусловно, выгодными. При этом покупка жилья с целью аренды имеет не меньший потенциал для инвесторов, чем приобретение недвижимости для перепродажи.

В самом начале следует определиться для себя: какой дом выбрать — панельный или кирпично-монолитный? Благодаря стереотипам прошлых лет панельные дома теперь ассоциируются с холодными и неуютными квартирами, с огромными щелями между строительными плитами. Однако, современные технологии — это новые технологии, СНиПы, ГОСТы, и поэтому современные «панельки» уже не похожи ни на "хрущевки", ни на "брежневки": в них и кухня побольше, и большая прихожая и лоджия есть. Строятся они быстрее и стоят дешевле, чем кирпично-монолитные и считаются наиболее значимыми с социальной точки зрения типом жилья.

Домами «среднего класса» считаются современные монолитные дома, которые все больше пользуются спросом у населения и уже вытесняют дома панельной застройки с рынка. Многие считают, что именно за этими домами будущее. В монолитном строительстве присутствует куда больше возможностей в планировочных решениях. Квартиры в таких домах могут быть практически любой формы — квадратными, многоугольными, сферическими. Срок службы монолитных домов — до 300 лет, тогда как у панельных он - от 75. Кроме того, монолитные дома обладают большей тепло- и наружной звукоизоляцией (межэтажная звукоизоляция значительно хуже, чем у панельных домов), более устойчивые, способны выдержать землетрясение силой 8 баллов. Так что — решение за Вами: что и где брать.

После того, как Вы наконец-то приняли решение о том, кокой дом хотите, остаётся только лишь найти такой дом.

То есть, если компания сама строит, у нее больше возможностей повлиять на ход строительства, а у покупателя, соответственно, больше гарантий получить квартиру в срок. В случае, когда компания сделала свое имя только на рынке вторичного жилья и это ее первый опыт на рынке новостроек, Вы рискуете остаться без квартиры еще долгое время. Обычно это проблема маленьких компаний.
Важно понимать специфику рынка новостроек: главную роль играет инвестор. Основной документ — инвестиционный контракт. Обратите внимание, чтобы он был заключен и зарегистрирован. В контракте должны быть указаны четкое разграничение обязанностей участников проекта и сроки. Этот контракт Вам обязаны показать по первому же требованию.

Многие советуют требовать у компаний документы, перечень которых занимает несколько листов. Однако не все компании, даже самые крупные, могут этот перечень предоставить. Например, в прошлом году от 60 до 100% новостроек раскупались на уровне "нуля (котлована)", а весь пакет документов может быть готов только к началу строительства 4-5 этажей жилого здания. Конечно, полный перечень не мог быть предоставлен. Опытные риэлтеры, зная особенности своего бизнеса, всегда акцентируют внимание опять-таки на репутации компании, ведущей строительство.
Практически у всех компаний, чтобы Вам ни обещали их представители, могут быть задержки со сроками строительства. Зачастую это объективные причины. Однако могут быть и субъективные причины, влекущие за собой «замораживание инвестиций» на несколько месяцев. Именно сотрудничество с компаниями, давно и успешно работающими на рынке недвижимости, даст гарантию «не попадания» в такую ситуацию.

Подготовка документов при покупке квартиры на этапе строительства имеет ряд особенностей, которые важно учесть для того, чтобы иметь как можно меньше проблем в дальнейшем. Это проверка правоустанавливающих документов (от договора аренды земли до последнего звена в цепочке переуступки инвестиционных прав), договоров с физическими лицами, обеспечение безопасности проведения сделки, консультации по вопросу возможного ремонта, перепланировки, комплекс услуг по оформлению права собственности и т. д.

Договоры, связанные с приобретением квартиры (прав на квартиру) в домах-новостройках — достаточно сложные документы, возлагающие на стороны большую ответственность, поэтому при их заключении лучше всего проконсультироваться с юристом. Основное внимание следует уделить положениям договора, касающимся неизменности цены квартиры (суммы инвестиционного взноса), порядку внесения денежных средств и подтверждению факта их внесения, а также порядку их возврата в случае просрочки строительства, передачи квартиры или нарушения застройщиком иных своих обязательств по договору. Также договор должен включать описание квартиры, работ, которые производят в ней строители. Вопрос об оформлении права собственности обычно регулируется другим договором — об оказании соответствующих услуг.

Для приобретения квартиры (прав на квартиру) в домах-новостройках могут быть использованы следующие виды договоров:

1. Договор инвестирования (соинвестирования) строительства жилья заключается в соответствии с Законом РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральным законом от 25 февраля 1999 г № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути он очень близок к договору о долевом участии в строительстве жилья, однако в отличие от последнего стороны, подписывающие договор инвестирования, преследуют разные цели. Одна сторона инвестирует денежные средства в строительство квартиры (как правило, для личных нужд), другая — привлекает деньги, строит объект с целью получения прибыли.

2. Договор «уступки права требования» фиксирует отношения по переходу права первоначального участника (дольщика, инвестора, соинвестора) к другому лицу — новому приобретателю на основании сделки. При заключении подобных договоров новый приобретатель не получает права собственности на квартиру, а приобретает права на получение этой квартиры в собственность Обычно согласно договорам об уступке применительно к правам на недвижимость передаются права по предварительным договорам купли-продажи, по договорам о долевом участии в строительстве, инвестирования. При этом новый приобретатель принимает на себя все права и обязанности первоначального участника этих договоров, «занимая» его место.

Следует обратить внимание на следующий нюанс если договор, предшествовавший уступке права требования, был оформлен при участии нотариуса, то согласно закону договор уступки права требования заключается в точно такой же форме, что и предшествовавший ему.

Квартирный вопрос в нашей стране всегда был трудным, сегодня же государство практически устранилось от решения этой проблемы, сделав главный упор в решении жилищной проблемы на финансовые возможности граждан.

Проще говоря, правительство, удваивая ВВП, не хочет размениваться на мелочевку—торговлю, недвижимость, услуги. «Потому что в правительстве мыслят процентами ВВП. А даже самая впечатляющая точка роста в той же недвижимости не даст и половины процента в росте ВВП», — считает главный научный сотрудник Межведомственного аналитического центра Борис Кузнецов.

Какие бы схемы приобретения жилья ни разрабатывались, основным финансовым источником остаётся сам покупатель. И хоть, как показывает опыт, из государства партнер никудышный, однако в определённой мере оно идёт навстречу Людям, решающим свои жилищные проблемы за счёт собственных средств.

С 1991 года в нашей стране действует система налоговых вычетов, предоставляемых гражданам в случае приобретения или строительства ими жилого дома или квартиры.

Смысл этих льгот – в возможности уменьшить налоговую базу налогоплательщика (доход, с которого исчисляется налог в размере 13%). Государство установило предельную сумму, на которую можно уменьшить налоговую базу – налоговый вычет. С 01 января 2003 года – 1 000 000, 00 руб. Как Вы понимаете, при уменьшении размера налоговой базы (дохода) уменьшается и сумма налога, в связи с чем излишне уплаченная сумма налога будет Вам возвращена. Для получения льготы необходимо обратится в налоговую инспекцию с 01 января по 30 апреля года, следующего за тем годом, когда гражданин стал собственником квартиры, и подать декларацию о доходах вместе со соответствующими документами о покупке.

Льгота не исчерпывается только этим. Если гражданин брал на приобретение или строительства жилья ипотечный кредит, то его доход уменьшается также на возвращаемые суммы процентов по кредиту, причём ограничений по размерам сумм нет.

В рынок строительства и оборота недвижимости государство, кроме как с благими пожеланиями и громкими необоснованными намерениями, не вмешивается. И именно поэтому Вы свободны решать: что делать со строящимися квартирами, вторичной недвижимостью – быть их собственником или риэлтером, тем более при всех условиях и возможностях реализация этой идеи является очень привлекательной.